Крыша многоэтажного дома: Тип кровли многоквартирного дома

Можно или нельзя: как оформить в собственность крышу дома :: Жилье :: РБК Недвижимость

Юристы и риелторы рассказали о том, как жильцы и застройщики многоэтажных домов пытаются обустроить эксплуатируемые кровли и что из этого получается

Фото: Рамиль Галеев/ТАСС

Крыши типовых многоэтажек в России крайне редко используются жильцами домов. Об этом редакции рассказали риелторы и юристы, которые специализируются на недвижимости. В то же время на крышах новых зданий в центре Москвы часто открывают бары и рестораны, а на кровлях домов, которые должны построить в рамках реновации, власти обещают высадить деревья и кусты.

Такие способы использования предполагают, что крыша включается в оборот с помощью внешних сил — управляющих компаний, бизнес-структур или подконтрольных мэрии казенных учреждений. Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, как жителям многоквартирного дома сделать эксплуатируемую кровлю самостоятельно.

Как легализовать крышу: инструкция

Самое сложное в обустройстве эксплуатируемой кровли — получить разрешение властей, рассказали юристы и риелторы, опрошенные редакцией.

«Прежде всего, важно обратить внимание на пригодность крыши для подобной эксплуатации. В большинстве зданий, относящихся к старому фонду, такой возможности просто не будет — взять хотя бы панельные пятиэтажки со скатной крышей», — предупредила Елена Мищенко из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».

«Для того чтобы обустраивать на крыше какие-то дополнительные конструкции, ее необходимо перевести в собственность дома и принять решение о реконструкции. Принимает такое решение общее собрание собственников, — рассказал управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Только когда крыша будет переведена в разряд эксплуатируемых, на нее получат доступ все жильцы дома. До этого момента такое право имеют только сотрудники обслуживающих компаний (согласно постановлению Госстроя)».

«В обычной ситуации все технические помещения, в том числе подвальные, чердачные и вход на крышу, должны быть закрыты на замок («Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда»), — подтвердила ведущий юрист Европейской юридической службы Виктория Аптекина. — Один комплект ключей необходимо хранить у дежурного диспетчера или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй — в одной из квартир верхнего этажа. Право находиться на крыше имеют только представители управляющей компании и подрядной организации при проведении работ».

Иногда жильцы верхних этажей самовольно разбивают на крышах домов огороды — это незаконно (Фото: ТАСС/ Роман Сапоньков)

Проголосовать за легализацию крыши должны все собственники квартир — в данном случае правило двух третей голосов не действует, отметили Старинский и Аптекина. С протоколом, в котором отражено абсолютное согласие всех соседей, можно идти в Росреестр, где крышу признают собственностью дома, советуют юристы.

На этом процесс будет завершен на 50%: следующим шагом является второе собрание собственников жилья. Здесь основным вопросом должен стать конкретный вид использования крыши. Решить два этих вопроса одномоментно нельзя, так как голосовать за или против обустройства бассейна или зоны для шашлыков на крыше запрещено до тех пор, пока крыша официально не перешла в распоряжение жильцов, указали юристы.

«На втором собрании уже достаточно двух третей голосов для выбора цели реконструкции, — утверждает Аптекина. — Затем постановление второго собрания направляют в институт жилищного проектирования для подготовки проекта реконструкции. Далее готовый проект нужно согласовать с представителями строительного надзора и местной властью того муниципалитета, на чьей территории расположен дом. Только после этого можно приступать к реконструкции».

Если хотя бы одно звено в цепочке легализации крыши нарушено, собственника обяжут снести любую постройку за свой счет, предупредили в Европейской юридической службе. «Если жильца призвать к ответственности не удалось (например, по причине его продолжительного отсутствия в квартире), то «бульдозером» поработает управляющая компания, которая потом через суд взыщет все затраты с виновника.

А собственника еще и оштрафуют за самовольный захват крыши и ее порчу, неизбежную в процессе строительства чего бы то ни было», — заключила Аптекина.

Реальный опыт

Облагораживание территории кровли способно увеличить стоимость квартир до 8% в случае общего доступа, подсчитали в агентстве «НДВ-Недвижимость» по просьбе редакции. «Цифра увеличится до 15–20% для квартир при частном использовании — в таком случае указывается, что квартира располагает террасой», — заявила Елена Мищенко.

Встретить реальные примеры эксплуатируемой кровли можно в единичных случаях. Большая часть таких объектов находится в центре Москвы, констатировали риелторы. «Это привилегия дорогих домов бизнес-класса и выше. Данный формат также могут предложить выведенные из жилого фонда малоэтажные особняки», — считают в «НДВ-Недвижимости».

Владельцы квартир массового сегмента не в силах сделать крышу эксплуатируемой, так как не могут пройти все процедуры, необходимые для согласования, передали «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Мегаполис-Сервис». «К примеру, в Мытищах простор для творчества есть у обладателей двухуровневых квартир в некоторых новых домах, недавно сданных в эксплуатацию, — рассказала директор мытищинского подразделения компании «Мегаполис-Сервис» Вера Ларионова. — Выход на крышу у них можно осуществить через так называемую веранду, около которой столбиками огорожена территория, де-факто принадлежащая собственникам той или иной двухуровневой квартиры».

В 2013 году житель Пекина построил на крыше многоквартирного дома виллу. Из-за жалоб жильцов на протечки воды и угрозы обрушения несущих конструкций, виллу пришлось снести (Фото: Whitehotpix / ZUMAPRESS.com)

«Многие из жильцов поспешили воспользоваться ситуацией, пытаясь обустроить зимний сад, комнату отдыха или что-то подобное, — продолжила Ларионова. — Владельцы квартир возвели дополнительные стены из прозрачных или легких конструкций.

Все постройки были приведены в полное соответствие с архитектурным стилем комплекса, однако на практике все это узаконить не удалось. Со стороны риелторского сообщества я даже входила в состав комиссии, которая занималась данным вопросом, однако соглашаясь, что де-факто жильцы таких домов имеют право на обустройство принадлежащей им территории на крыше дома, оформить это правильно с юридической стороны не удается до сих пор».

Узаконивать эксплуатируемую кровлю не умеют не только жильцы, но и застройщики, следует из опыта риелторов. По сведениям компании «Мегаполис-Сервис», в поселке городского типа Свердловский Щелковского района Подмосковья девелопер нового жилого комплекса, недавно сданного в эксплуатацию, в проморолике обещал жильцам обустроить на крышах двух многоэтажек зоны отдыха с шезлонгами — и сделать это официально. В итоге у застройщика ничего не получилось, а все попытки подобных действий расценивались властями как самострой, заключила Ларионова.

Своя специфика проявляется на юге России, где теплый климат способствует более активному желанию жителей использовать собственную крышу. «Казалось бы, в Анапе вопрос с обустройством зон отдыха на крышах домов давно должен быть решен. Однако ничего подобного у нас не происходит. Да, есть отдельные примеры того, когда жители современных новостроек-многоэтажек пытаются создать своими руками какое-то подобие зон отдыха на крыше здания, однако такие случаи, во-первых, единичны и не носят массового характера, а во-вторых, узаконить изменения никто даже и не пытается», — рассказал генеральный директор агентства «Мегаполис-Сервис» в Анапе Виталий Диденко.

можно ли получить ключи для выхода на крышу дома

Уже полгода воюю с управляющей компанией. Когда покупал квартиру в новостройке, застройщик обещал ключи от крыши. С нее открывается один из лучших видов в городе, а я увлекаюсь фотографией. Но когда дом сдался, УК дать ключи отказалась.

Обратился в жилинспекцию — указал, что УК нарушает законодательство, а именно пункт 3 части 1 статьи 36 жилищного кодекса и статью 290 гражданского кодекса. Мне ответили, что у них есть какой-то приказ, в соответствии с которым на крышу нельзя. Тогда я им сказал, что положения кодекса считаются первостепенными, если какой-то приказ ему противоречит, но они это проигнорировали.

Как все-таки получить ключи? Очень нужно!

Алиса Маркина

юрист

Профиль автора

Ключи от крыши вы вряд ли получите, и это будет законно. Вот почему.

Какое имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир

Кроме квартир собственникам в многоквартирном доме действительно принадлежат общие помещения, конструкции и оборудование дома, которые обслуживают более одной квартиры: лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок и др. Этим общим имуществом собственники распоряжаются по решению большинства, которое оформляется на общем собрании собственников.

ст. 246, 290 ГК РФ

ст. 36, 44 ЖК РФ

Но собственники могут пользоваться общим имуществом многоквартирного дома только так, чтобы не нарушать права других собственников, и при условии, что их действия не противоречат закону. Прогулка по крыше не соответствует этим требованиям: вы можете нарушить права других лиц. Кроме того, запрет собственникам квартир выходить на крышу прямо установлен нормативными актами.

ст. 209 ГК РФ

Почему собственникам квартир нельзя выходить на крышу

Обслуживающая дом организация, например УК или ТСЖ, должна обеспечить безопасные условия проживания граждан и содержать в порядке общее имущество многоквартирного дома. Находиться на крыше небезопасно, поэтому туда и не пускают всех желающих.

ст. 161 ЖК РФ

Запрет гражданам пользоваться крышей содержится в правилах эксплуатации жилищного фонда. Крыша должна быть закрыта на замок. Один ключ хранится у дежурного диспетчера или техника-мастера обслуживающей организации. Второй — в одной из ближайших квартир на верхнем этаже. Но даже те, кому домоуправление передало ключ на хранение, не могут им пользоваться и тем более давать соседям.

пп. 3.3.5, 4.6.1.5, 4.6.1.22 правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда

О месте нахождения ключей должна быть надпись на люке. Выходить на крышу могут только работники обслуживающих организаций, чтобы отремонтировать оборудование, проверить, все ли в порядке, или почистить крышу от снега.

Этот запрет возник не на пустом месте. Человек, который залез на крышу, может поскользнуться и упасть вниз. У управляющей компании будут проблемы: придется объясняться с контролирующими органами и полицией, компенсировать ущерб. Если сделать доступ на крышу слишком простым, туда смогут пробраться дети. Кто-то из руферов — любителей крыш — может оставить там незатушенную сигарету.

/list/uk-zaplati/

За что управляющая компания должна вам денег

Если все собственники квартир пойдут гулять по крыше, они могут повредить находящееся там оборудование. Некоторые виды кровли портятся от ходьбы в обуви. Образуются трещины, из-за которых крыша постепенно разрушается и не может выполнять свои функции. После каждого дождя и от талых вод квартиры верхнего этажа или инженерное оборудование на техническом этаже будет заливать. Эти убытки тоже лягут на управляющую компанию. Даже обслуживающие работники могут выходить на стальные крыши только в валяной или резиновой обуви, а на асбестоцементные вообще выходить не должны.

Поэтому хотя часть крыши и принадлежит вам, находиться на ней запрещено. Посторонних людей с крыши могут выгнать представители УК или полиция, которую кто-то вызовет. Скорее всего, история закончится нотацией. Но прогулки по крыше могут счесть мелким хулиганством и оштрафовать на 500—1000 Р или даже арестовать на 15 суток.

ст. 20.1 КоАП РФ

Все о том, как жить в России

И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Что о прогулках по крышам думают суды

Несмотря на запрет, некоторые граждане пытались получить ключи от крыши через суд. Среди решений по таким делам есть несколько в пользу собственников. Однако, как правило, суды считают, что гражданам на крышах делать нечего. Приведу несколько примеров.

Зимой 2020 года в Новосибирске женщина хотела получить доступ на крышу, чтобы очистить снег с козырька над своим балконом, и оплатила услуги специалиста по высотным работам. Но представители товарищества собственников недвижимости не пустили его на крышу, потому что снег падал бы возле входа в подъезд с высоты 50 метров. Место для падения снега не было огорожено. Суд решил, что крыша здания — опасный объект, поэтому чистить ее должны сотрудники обслуживающей организации, а не посторонние люди. Жалоба в областной суд не помогла.

Житель Кисловодска тоже хотел попасть на крышу — настроить спутниковую антенну, которая развернулась от ветра. Но ключ от крыши он просил насовсем, а не на 5 минут. На крышу его не пустили: индивидуальные антенны там размещать нельзя. Суд поддержал домоуправление и не пустил мужчину на крышу. Главный аргумент суда: запрещено злоупотреблять своими правами исключительно во вред чужим интересам. Настойчивый гражданин тоже обжаловал решение, но безуспешно.

В обоих случаях у истцов была уважительная причина, а суд им отказал. В третьем деле мужчина решил пойти другим путем.

Житель Самары потребовал, чтобы обслуживающая организация демонтировала металлическую перегородку, перекрывающую выход на крышу. Он мотивировал требование нарушением пожарной безопасности: при пожаре выбраться из задымленного подъезда будет сложно. К иску мужчина приложил письменный ответ из МЧС, который подтвердил, что решетка действительно нарушает требования пожарной безопасности и затруднит эвакуацию в случае чрезвычайной ситуации. Суд велел перегородку убрать.

/guide/zhaloba-na-uk/

Куда жаловаться на управляющую компанию

Поскольку у вас новостройка, наверняка в вашем доме есть изолированные друг от друга лестницы и лифты. То есть если пожар начнется в одной из квартир и будет задымление в подъезде, вы сможете спуститься по лестнице. Так что вряд ли МЧС и суд согласятся, что в случае пожара в подъезде вам некуда бежать, потому что крыша закрыта.

В другом деле собственникам удалось получить ключи от крыши.

Житель Пскова изначально требовал в суде обязать управляющую организацию отремонтировать подъезд и подготовить дом к холодному периоду. Суд установил, что управляющая организация на самом деле работает плохо, и для контроля обязал организацию выдать ключи от крыши собственникам с девятого этажа, а ключи от подвала — собственникам с первого этажа. Коммунальщики жаловались в апелляцию и кассацию, но решение осталось в силе.

Получается, что жильцы верхнего этажа смогут выходить на крышу, когда захотят. Это будет незаконно, но доказать, что они гуляли по крыше с фотоаппаратом не для того, чтобы запечатлеть плохую работу коммунальщиков, будет сложно.

/prava/sobstvennik/

Права собственника квартиры

Что в итоге

Хотя положительная практика есть, я не рекомендую судиться за доступ на крышу: находиться там все же небезопасно. Вы можете забыть закрыть люк, а туда поднимется ребенок или человек в депрессии. Или можете нечаянно повредить крышу, и при первом дожде будет потоп во все квартиры, включая вашу.

Что делать? 10.05.17

Кому пожаловаться на потоп с крыши?

Чтобы фотографировать, советую поискать специально оборудованные крыши гостиниц, ресторанов или музеев. А еще надеюсь, что вид с вашего балкона тоже хороший.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Квартиры с плоской крышей | Почему в квартирах плоские крыши

Глядя на горизонт Денвера, вы видите много разных типов зданий.

Большинство высоких из них — коммерческие офисные здания. Затем есть несколько структур парковки. Вскоре вы можете начать замечать, что большинство многоквартирных домов, которые вы видите, усеивают городской пейзаж здесь, в Колорадо.

Эта тема — плоские крыши. В нашем штате они повсюду, и особенно популярны при проектировании и строительстве многоквартирных домов. У вас может возникнуть вопрос: «Почему так много многоквартирных домов с плоской крышей?».

Как местные эксперты по кровельным работам здесь, в Колорадо, мы решили рассмотреть этот вопрос и дать окончательный ответ.

Плоские крыши не

На самом деле Плоские

Когда большинство людей думают о слове «плоская», они думают о чем-то, что имеет нулевой уклон. Однако практически все плоские крыши в Колорадо и других местах просто называются плоскими, хотя на самом деле это не так.

Видите ли, если бы крыша была идеально плоской, дождь и талый снег скапливались бы и оставались на месте. Это вызовет проблемы для кровельной системы, поскольку стоячая вода печально известна тем, что со временем наносит ущерб.

Таким образом, вместо того, чтобы проектировать многоквартирные дома с действительно плоскими крышами, архитекторы и инженеры фактически интегрируют небольшой уклон в конструкцию крыши. Этот уклон может быть крошечным (скажем, ¼ дюйма уклона на каждый фут кровельного покрытия), но этого достаточно, чтобы вода могла эффективно стекать из здания в нужное русло.

Фактор стоимости

Наиболее важная причина, по которой многоквартирные дома имеют плоские крыши, связана со стоимостью возведения здания с плоской крышей по сравнению со стоимостью возведения здания аналогичного размера с обычной наклонной крышей.

Плоские крыши гораздо дешевле в строительстве. Мало того, что при строительстве плоской крыши используется меньше материала для каркаса, но также нет гонта, черепицы или тряски, необходимых для направления воды в желоба и водосточные трубы. Кроме того, поскольку для завершения плоской крыши требуется меньше материала, для завершения строительства требуется меньше труда. Это приводит к значительной экономии средств для владельца недвижимости.

Несмотря на то, что плоские крыши не нужно покрывать черепицей, как это делают обычные крыши, их все же необходимо защищать от протечек воды и воздействия ультрафиолета. Здесь, в Колорадо, наиболее распространенные методы для этого включают использование одного или нескольких из следующих коммерческих кровельных материалов: 

• Сборная кровельная мембрана (BUR)
• Металлическая кровля (включая алюминий, медь, олово или какой-либо другой сплав)
• Модифицированный битумный кровельный материал
• Термореактивная (EPDM) кровельная мембрана
• ПВХ кровельная мембрана TPO 90 Кровельная мембрана

В дополнение к этим обычным решениям для плоских крыш некоторые владельцы недвижимости выбирают «живые крыши» или «зеленые крыши», на которых высаживают деревья, кустарники и другую растительность с целью поглощения УФ-излучения и улучшения качества воздуха. качества и повышения эстетичности.

Плоские крыши Добавить полезную площадь

Вот еще одна причина, по которой в многоквартирных домах используются плоские крыши вместо скатных: плоские крыши позволяют устанавливать и эксплуатировать оборудование ОВКВ, такое как вентиляционные отверстия, чиллеры, печи и многое другое. Кроме того, складские навесы или подсобные помещения часто можно установить на плоских корнях, тогда как это невозможно в сценарии с наклонной крышей.

Переходя к внутренней части здания, мы обнаруживаем, что многоквартирный дом с плоской крышей позволит жителям более эффективно использовать больше квадратных метров. Если крыша наклонная, почти всегда будет неиспользуемый чердак или подполье, которые не будут так полезны для владельца недвижимости или арендаторов внизу.

Плоские крыши проще и дешевле обслуживать

Если в Колорадо обрушится сильный град и крыши повредятся, плоские крыши будет легче и дешевле ремонтировать, по сравнению с обычными наклонными крышами. .

Например, для ремонта проколотой кровельной мембраны из ПВХ на плоской крыше может потребоваться всего несколько часов труда и несколько заплат приклеенной ПВХ-мембраны. Тем не менее, восстановление справедливого ущерба на наклонной крыше, вероятно, потребует планирования проекта в течение нескольких дней, чтобы убедиться, что под рукой есть нужные материалы, приняты правильные меры предосторожности и достаточно большая бригада, чтобы выполнить работу правильно.

И снова фактор стоимости. Ремонт плоской крыши обойдется в несколько раз дешевле, чем аналогичный ремонт скатной крыши.

Есть еще вопросы о крышах, ремонте или замене крыш в Колорадо? Мы будем рады, если поможет !

Свяжитесь с A-to-Z Roofing & Exteriors сегодня!

Кому принадлежит крыша моего многоквартирного дома и кто должен ее обслуживать — Lee Property Services

 

Хотя название этой статьи уже может давать некоторую логику в том, что обслуживание крыши многоквартирного дома, вероятно, будет с теми, кто признан его владельцем, при дальнейшем рассмотрении может быть немного больше.

Во многих комплексах есть несколько отдельных многоквартирных домов, а в других могут быть помещения на крыше, предназначенные исключительно для владельцев квартир в стиле «пентхаус». Эти и другие факторы, а также то, как управляются ваши общественные зоны, также могут повлиять на ответственность за расходы в случае ремонта и технического обслуживания. В этой статье мы стремимся изучить некоторые из этих факторов и предоставить дополнительные разъяснения.

Крыши многоквартирных домов в контексте коммунального имущества

Если в вашем договоре купли-продажи не указано, что крыша вашего многоквартирного дома принадлежит вам и несете единоличную ответственность, она, скорее всего, станет частью коммунальных или общих помещений/объектов. Это будет означать, что он находится в совместной собственности и, следовательно, будет находиться под эгидой вашего поставщика услуг по управлению недвижимостью. Однако могут быть и другие случаи, когда каждый отдельный блок в комплексе будет владеть крышей своего блока; это не обычное явление на Кипре.

Основным исключением из этого сценария являются случаи, когда крыша является частью верхнего уровня или «пентхаусов».

Крыши, террасы на крыше и пентхаусы

Могут быть случаи, когда в силу особенностей конструкции только определенные квартиры имеют доступ к крыше многоквартирного дома и ее использование. Может случиться так, что в случае квартир-пентхаусов крыша включена в качестве внешнего пространства исключительно в интересах владельцев этого имущества. Таким образом, можно утверждать, что если бы они имели исключительное право пользования, такие владельцы несли бы ответственность не только за техническое обслуживание крыши, но и за любой ущерб, причиненный остальной части здания. Страхование от таких событий также было бы важным и, вероятно, обязательным требованием. В случаях, когда используется более одной квартиры, логика использования такой крыши предполагает, что все предыдущие будут разделены поровну.

Защита от потенциальных рисков

Хотя страхование здания часто входит в компетенцию комитета по жилью, любой, кто несет единоличную ответственность за крышу над своей квартирой, будет благоразумен, чтобы убедиться, что у него есть адекватное страховое покрытие. В тех случаях, когда крыша или крыши в комплексе могут быть четко идентифицированы как помещения общего пользования или находящиеся в совместной собственности, применяется то же самое. Более того, в любом случае, проницательные собственники склонны следить за тем, чтобы тщательно подобранная управляющая компания помогала им справиться с этим потенциально дорогостоящим аспектом владения квартирой.

Гарантии и гарантии на строительство

В то время как многие владельцы сообщают о трудностях при работе с застройщиками в случае дефектов здания и гарантий, некоторые из наиболее уважаемых компаний фактически предоставляют «ограниченную по времени» гарантию в момент завершения строительства. Поэтому всегда стоит изучить свой контракт, чтобы проверить, есть ли у вашего здания какие-либо гарантии и период, на который они распространяются.

Самоуспокоенность может быть нашим злейшим врагом, и человеческая природа часто предпочитает игнорировать негативные возможности, пока не станет слишком поздно и не произойдет самое худшее. Имея это в виду, вам может быть выгоднее проверить права собственности и обязанности по техническому обслуживанию раньше, чем «закрывать дверь конюшни после того, как лошадь убежала».

Обращение за разъяснениями относительно собственности и ответственности за крыши вашего многоквартирного дома

Если вы не можете узнать, кто отвечает за крышу или даже крыши в вашем комплексе в рамках вашего контракта, вашим следующим портом захода должна быть земля Кипра. Реестр. В тех случаях, когда документы о праве собственности на отдельные квартиры еще не выданы, должно существовать единое право собственности, относящееся к отдельным договорам купли-продажи, выданным застройщиком, построившим комплекс. В более сложных и затяжных вопросах, касающихся крыш, вам, возможно, придется нанять кипрского юриста, который будет вести дело от вашего имени.

Правильное решение с самого начала

Одним из самых больших преимуществ комитетов жителей по сравнению с отдельными жильцами является то, что они уже будут работать вместе для общего блага.